主讲︱刘德科
今天我们来聊房价什么时候下跌。这个问题我们是回答不了的，但是如果你一定要关心房价什么时候下跌，至少要先了解楼市行情什么时候下挫，特别是在现在的重压调控之下，楼市行情什么时候下挫。
我们前阵子一直在讲，楼市调控的总号角已经吹响了。总号角吹响之后，看楼市行情什么时候下挫，我们要关心的是银根。
首先要看央行在银根问题上，特别是在房地产市场的银根问题上，是怎么考虑的。昨天央行的二季度货币政策执行报告里的表述，概括一下就是房住不炒、房不刺经、三稳，还有政策的连续性。最后又提到了「房地产金融审慎管理制度」。这些词全是旧词，一个新词都没有，这也体很好地体现了央行货币政策的稳定性或者一致性。
看 LPR 就可以看出，本来疫情之后大家有个共识，就是利率会下降，包括房地产房贷利率在内的整体经济利率会下降。
五年期的 LPR，今年 1 月到 2 月确实降了一次，3 月到 4 月又降了一次。但是 4 月、5 月、6 月、7 月这 4 个月的 LPR 报价一直没有变过。五年期的 LPR 报价，差不多就是房贷利率，也就是说房贷利率连续 4 个月没有降。
但是我们如果去看实际的房贷利率，已经连续下降了 8 个月了。实际房贷利率就是全国房贷平均利率。
我们的数据主要来自于「融 360 大数据研究院」每个月公布的数据，我们整理了过去两年多时间的利率变化。我经常跟大家说，要看这张图，也就是首套房的房贷利率什么时候上扬，什么时候下降。
从去年 12 月到今年 7 月，连续 8 个月都在下降，降到了 5.26%。5.26% 是什么概念？比上一个周期的最低利率还要低。
这里有好几条绿线，去年 5 月的房贷利率是 5.41%，今年 5 月是 5.32%。经历了去年 5 月的最低点之后，去年 6 月利率开始往上走，楼市行情越来越低迷。当房贷利率往下走，楼市行情就往上走，越来越热。
现在房贷利率还没有走往下降的通道，所以如果我们回到最初的问题「重度调控之下，楼市行情何时下挫？」我们只能这么回答：这一波楼市行情还没完，也就是说疫情复工之后启动的这波楼市行情到今天为止还没完，哪怕全国调控的总号角已经吹响，哪怕头部城市出台了 4 年以来前所未有严格的限购加码政策，还是无法宣告目前楼市行情的结束。
这波行情什么时候才会完？要等实际房贷利率止跌，并且往上涨的时候，才能讨论这波楼市行情是不是结束了。到那个时候，楼市行情才有可能慢慢冷却。
大家还是要重点关注这张图，我们尽量每个月都给大家画一下这张图，让大家能够凭房贷利率的走势来判断整个楼市的行情。